前回、価格面で「任意売却」を「一般の売買」と同一視している債権者の話を
しました。 https://g-soleil.info/?p=691
(「任意売却」で感じる債権者と不動産業者とのギャップ参照)
その話に関係して、偶然にも同業の社長から非常に参考になる話を教えて
頂きました。
公売の価格決定要因についてです。
少し話が逸れますが、国税を滞納したことにより、国税局や税務署が差し押
さえている不動産等を、入札等の方法により売却する制度で「公売」と呼ば
れるものがあります。
その公売の価格は、公売の特殊性を考慮した減価（「公売特殊性減価」という。）
を基準価格から控除して決定する。とあります。
この公売特殊性減価とは、公売には通常の売買と異なることによる特有の不利
な要因があることから、基準価額のおおむね30％程度の範囲内で減価を行うこと
と判例で、はっきりと記されているのです。
そして、特有の不利な要因として公売財産の買受人は、瑕疵担保責任（民法第570
条）を追及することができず、その財産の品質、機能等について買受け後の保証
がない事をあげています。＊一部抜粋
これは、将に前回指摘した任意売却における売主の瑕疵担保責任免責の話と同じ
です。
つまり、「任意売却」においても任意売却特殊減価として通常の相場よりも
10％～20％の範囲内で減価が必要だと債権者には認識して頂きたいと思います。