先日、ある「任意売却」案件の査定書を債権者に提出し、売出価格の折衝を
行いました。
こちらは、建物内の状況と最近の成約事例などを用いて査定書を作成したの
ですが、債権者の物件評価が高く、売出価格は当社査定額よりもおよそ2割も
高値でないとダメだと言われました。
２割と言えば2000万円の査定として2400万円で販売活動をしろと言う事です。
任意売却ですから、債権者の指示を無視する事はできませんが、このギャップ
がどこにあるのか考えてみました。
それは、「債権者の評価者が建物内を見ていない」「的確な事例を用いた評価
なのか疑問」など幾つか原因はありますが、一番に思うのは「任意売却案件」
と一般の「売り出し物件」とを同一視している事です。
確かに「任意売却物件」は、競売と比較すると相場に近い価格で取引できます。
しかし、通常の売買と「任意売却物件」が全く同じ様に取引できる訳ではあり
ません。
その違いは、「売主の瑕疵担保責任は免責である」「付帯設備の初期不良に
対しても売主は責任を負わない」。また戸建の場合「売主は境界確定を行わない」
等々、通常の売買よりも買主に負担がつくものが多いのです。
一般の売買でも、瑕疵担保責任が免責であったり、境界確定を行わない場合には
相場よりも安く取引されます。
また、そもそもこの様な場合、取引自体が成立しない事もあります。
こちらの査定額と債権者の指示する価格が乖離する時は、債権者のこの認識が非常に薄いと感じます。