任意売却と「詐害行為」について

任意売却物件の購入を検討している方に対して、そんな物件を買ったら「詐害行為」の恐れがあるとアドバイスした方がいました。

「任意売却」とは不動産の売却金額よりも住宅ローンなどの債務が多いため、売却するためには債権者の同意が必要となる不動産取引を言います。

つまり、任意売却は債権者の協力なしに成立する事がありません。

 

一方「詐害行為」とは民法424条に規定されているもので、条文を要約すると、

債務者が故意に債権者の利益を害する法律行為を行った場合、債権者はその行為の取り消しを裁判所に請求できるものです。

そもそも、任意売却は抵当権者(債権者)が債権額を下回る回収しか得られない取引でありながら、抵当権の抹消に応じるものであり、他の債権者が入り込む余地はありません。また、抵当権者自身が取引に協力するわけですから、詐害行為が適用される場面ではありません。

尚、蛇足になりますが、債務者の知り合いに安い価格で売却して他の債権者の追及を逃れる事は詐害行為の可能性もありますが、それは不当に安い金額で売却し、かつ抵当権者には全額返済できる様な場面です。

全額返済できないにもかかわらず不当に安い価格で取引しようと考えても、抵当権者がまず任意売却に応諾しません。

一方、抵当権者へ全額返済するならば任意売却ではなく普通の取引になります。いずれにしても抵当権者が損切りする任意売却において詐害行為は成立しません。

 

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