任意売却において、市役所等の「差押え」は先順位の抵当権者よりも厄介な存在かもしれません。
通常「差押え」は先に登記された抵当権よりも配当順位が劣ります。ですから、もし競売になった場合、抵当権者の配当が満足されない限り差押え権者は配当を受ける事ができません。
そうなると任意売却の配分案でも、配当額は債権者の中で最少であるべきなのですが、実務面では先順位の抵当権者よりも配当額が多くなるケースが時々見られます。
どの様なケースかといいますと、第一抵当権者が全額回収できず、かつ第二抵当権者がいて、差押えもついている物件を任意売却するケースです。
このような場合、第二抵当権者はいわゆる「はんこ代」の解除料しか配当が得られません。その金額はだいたい10万円～50万円の間が相場です。
一方、固定資産税などの滞納が30万円あって差押えられた場合、通常は先順位の抵当権者ですら全額回収が不可能なので、10万円程度の解除料が一般的です。
このケースで相場に則り、第二抵当権者は20万円の「はんこ代」で解除に承諾したとします。
しかし、市役所の方からは相場である10万円では納得せず
「任意売却をするならば、全額の30万円を支払ってもらう以外、差押えの解除には応じません。」
と主張されてしまうと、任意売却を成立させるためには、滞納分の税金を全額納めるしかなくなり、優先配当権のある第二抵当権者よりも、差押え権者の方が多く回収する事態となります。
法律の解釈から見れば非常に不可解な現象だと思います。
また、第二抵当権者も自身よりも差押え権者の回収額の方が多くなるならば、解除料の20万円では納得できないと言ってくるかもしれません。しかし、実務面ではこういったケースが実際存在します。
交渉の方法や中身についてここでは触れませんが、こういった各債権者の言い分を調整し、任意売却を成立に導くのが、任意売却専門業者の腕の見せ所と言えます。