住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の任意売却について

グランソレイユでは、住宅金融支援機構(以下、「支援機構」といいます。)の任意売却案件も処理しています。最近、支援機構の案件で感じる事は、時間切れで競売になるケースが多い事です。

支援機構の任意売却期間は原則6ヵ月で、6ヵ月以内に売却ができなければ任意売却は断念し競売対応となります。そして、任意売却手続きがマニュアル化されており、こちらのアドバイスや提案は殆ど無視されます。

 例えば、「売出価格についての査定」では、不動産業者が成約事例や売出事例などを使ってプロとしての意見を述べ査定書を作成しますが、債権者である支援機構は査定書の価格を参考にする程度で一方的に売出価格の指示を出してきます。

 問題なのは、その指示された売出価格がどの様な根拠で出された価格なのか、全く説明がない事です。

例えば、任意売却となる物件と同じマンションで、広さも同じ物件が続けて1000万円で成約していて、現在1200万円で1件売れ残っている状況等を明示し、1000万円の査定書を不動産業者が作成しても、支援機構からは1300万円で売り出せと言われる事が多々あります。

しかし、1200万円の普通の物件を買わずに、任意売却で瑕疵担保責任も負わない物件を1300万円で買う客は通常居ません。それを指摘して1300万円の売出価格がおかしいと説明しても一度出た価格については絶対に変更できない規定になっています。

次に、「値段交渉」についても規定の範囲内(概ね1割以内)でしか応じてくれません。

売出指示価格が妥当であれば、値段交渉が全くない場合も当然あります。ただ、先ほどの例の様に相場と掛け離れた価格が売出価格であれば、当然、購入希望者もそれなりの価格交渉をしてきます。しかし、支援機構は規定の範囲内でしか値段交渉に応じられないのです。

 また、「価格の見直し」についても規定の期日を経過しなければ受け付けません。指示された価格が高いために、全く反響がない状況であっても、最初の2ヶ月間は価格変更ができない規定になっており、2ヶ月経っても価格見直しの下げ幅には、また規定があります。

そして、6ヶ月経てば「競売対応」となるのですから、所有者(任意売却の売主)にとってはたまりません。

支援機構が巨大な組織であり、担当者の思惑で任意売却を処理できない事、また、規定がなければ統制がとれない事は理解できます。しかし、所有者にとって競売になるか任意売却で再出発できるかは、人生を左右する大ごとなのです。

規定でしか「値下げ交渉」や「価格変更」ができない以上、如何に、最初の売出価格が重要かを支援機構の方々には認識して頂きたく思います。

 

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