任意売却となった家を守りたい~親子間・夫婦間売買が困難な理由~

任意売却案件を取り扱っていると「なんとか今住んでいる家を守りたい」 「この

まま住み続けられる方法を教えて欲しい」という相談をうける事があります。

時には、「親子間売買や夫婦間売買で何とかならないでしょうか」と具体的

な提案をされる方もおられます。

しかし、親子間や夫婦間の不動産売買は簡単な様で、越えなければならないハード

ルがいくつもあります。

 

最大の難関は、住宅ローンをはじめとした金融機関の融資が困難な事。 

次に税務面で説明のつく取引である事。これに加えて、任意売却では価格以外に

買主適格が妥当であるか債権者の同意が必要となります。

 

まず住宅ローンが困難な理由は、通常、夫婦や親子ならば贈与や相続といった

方法で取得可能であり、身内間で売買する事がイレギュラーです。金融機関は

イレギュラーな取引の手助けを嫌いますので、住宅ローンやその他融資が困難

となります。

 

税務面の説明が必要な理由は、贈与であれば通常、贈与税がかかりますが、

相場と掛け離れた不当な価格で売却すると税金逃れができてしまうからで、

要するに相場での売買が必要となります。

 

そして最後の任意売却の買主適格についてですが、債権者の考え方は非常に

シビアです。

 

あくまでも債権者から見た考え方ですが、身内ならば「ローン延滞」の段階で

金銭的援助をするべきであり、身内のピンチに手を差し伸べなかったにも関わ

らず、任意売却で損切りをして、その物件を債務者の身内に売却する事は、

相場よりも高い金額で売却できるとしても認めにくいのです。

 

ましてや、主債務者(任意売却の売主)と生計を一つにしている親子や配偶者が

購入する事は、仮に住宅ローンを使わず現金且つ相場よりも高値であっても、

買主適格として不可能と言わざるを得ません。

 

以上より、任意売却において親子間や夫婦間での取引は困難であると言えます。

 

しかし、任意売却となった家を守る方法がないのかといえば、守る方法はありま

す。

 

その方法は、次回お伝えします。

 

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