任意売却物件を売買契約する場合の特約には「債権者の抹消同意が得られない場合、契約を白紙解約できる」旨の文言が必ず盛り込まれます。
これは、予め債権者と価格について同意が得られていても特約から外す訳にはいきません。
なぜかと言いますと、売買対象不動産の抵当権等の抹消は、本来、売主の責任であり、これができなければ債務不履行となります。
そして、一度、契約すれば、債務不履行の際には違約金が発生します。
しかし、任意売却の売主に違約金を支払える資力はなく、結果、抹消同意が得られないと大変なトラブルになるからです。
また、債権者は基本的に売買契約が行われないと正式に抹消同意の稟議を社内で取る事ができません。
私の経験上、事前に債権者から価格の合意が得られていたにもかかわらず、契約後に抹消同意が得られなかった事は一度もありませんが、仮に、「抹消同意が得られなければ白紙解約ができる」という文言がなければ、売主は自己の責任ではなくても、違約金を支払う責任が発生します。
時々、「債権者の抹消同意」を特約に盛り込むと、買主に不利な条項なので特約から消して欲しいと相手業者や買主から言われる事もありますが、この様な理由からやはりどうあっても外せないのです。